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高杠杆加大房企风险 银行或普遍收紧房地产信贷

2016-09-06 来源:未知


8月29日,兴业银行高管在2016年中期业绩交流会上表示,在房地产信贷政策方面,进行总量管理,新增业务不涉入三四线城市,也不介入地王项目,严格控制杠杆比例。兴业银行对开发贷的限制不是特例,随着杠杆风险不断加大,银行收紧钱袋子或成普遍现象。高杠杆加大房企风险近年来,房价涨势未已,实体经济疲软,房贷成为众多上市银行业绩增长的“推手”。据悉,建行、农行、招行等10家上市银行发布的上半年年报数据显示,房贷余额总额已经达到8万亿元,新增房贷达1.13万亿元,占同期新增贷款的42%左右,成为上半年银行贷款增长的主要驱动因素。房地产信贷主要包括银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款以及对居民购房、建房的消费性贷款。其中,房地产开发贷款和个人住房贷款占银行贷款总量相当大的比重。拿个人住房贷款来说,央行数据显示, 7月份4636亿元新增贷款中,住户部门中长期贷款增加4773亿元,几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款。海通证券分析,如果房贷增速维持目前25%-30%的水平,那么房贷收入比将在明年或后年达到美国、日本目前的水平,并在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。高杠杆不仅体现在个人住房贷款,在开发商层面也表露无遗。据万得资讯数据显示,截至目前,已发布中报的A股房企资产负债率达65.68%,负债总额高达3.74万亿元,而如果加上港股公司,则这一数字则远超4万亿元。开发商高负债率给银行带来的风险隐患毋庸置疑。若楼市崩盘,中小房地产企业面临资金链断裂引发信用违约风险,房价暴跌将导致个人住房按揭贷款的“断供”率上升,这些将直接带来银行的坏账风险。银行收紧信贷或成普遍现象从近期频频传出房地产信贷收紧的消息看来,银行已经注意到楼市风险。某网站发布的房贷市场8月报告显示,8月全国首套房平均利率为4.44%,近一年来首次止跌。另据银行信息港最新首套房贷数据显示,全国35主要城市,利率环比下降的仅有13城,保持不变的增加为16城,利率环比上升的有6城。该网站分析师王梦升预计,全国房贷优惠利率将维持平稳状态,底部形态明显。6月,工商银行率先收紧房贷,个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%,商住两用住房的首付由45%调整到50% 。多位专家和银行业人士预计,接下来一段时间,各城市信贷政策差异化将成为因城施政的主要着力点,热点城市信贷政策将逐步收紧。除针对个人住房贷款,银行的贷款收紧风向也转向了房地产商。近日,据21世纪经济报道,有股份行近期下发通知,要求原则上不支持地王、异地、纯商业业体和别墅项目。此前,还有一家华北股份行已下发通知,提示地王项目风险,“不做成本过高的项目”。 “在房地产开发商准入上,原则上要2015年销售百强;项目方面,刚需或首改住宅是首选,综合体项目的话,原则上可售住宅类销售收入要覆盖贷款金额的2倍(含)以上。”前述股份行内部人士表示。 此前,浦发银行负责人陆粮在2016年中期业绩发布会上也表态,“在政策层面,我们不介入地王项目,对这个领域我们严格控制”。 在贷款周期方面,兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。据华夏时报报道,上海一国有银行人士透露,自去年该行就不断收紧开发贷。此前,兴业银行曾下发对2016年房地产行业的授信政策文件,从融资端收紧房地产企业贷款。包括对全国前20名的房企,融资比例不超过60%,其它房企融资比例不超过50%。此外,原则上不介入2015年三季度后拿地且土地成本过高的项目。这一文件经媒体曝光后被收回。兴业银行高管的此次表态证实正式开始控制楼市风险。业内人士认为,不排除会有更多市场化的股份制银行跟风,楼市接下来调整是大概率事件。除了实体银行,近期最严P2P影子银行管理办法的出炉也让市场捏了一把汗。业界资深人士认为,这条规定会对"大单"较多,比如涉及房地产项目融资的P2P造成影响。广发证券分析师乐嘉栋认为,未来房企将面临的风险一方面是资产端的资金抑制带来资金紧缩,另一方面则是当前货币环境下居民杠杆利用水平较高,开发商未来回款将受流动性影响较大。某研究院总监认为,住房信贷虽然大概率会收紧,但可能有一个时间表。
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