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近日楼市调控收紧政策迹象愈发明显

2016-09-06 来源:未知


又有两个热门城市加入本轮限购队伍。昨日,厦门、武汉国土部分先后发布公告,决定将实施房地产限购政策,如果加上先行一步的苏州和南京,目前已有4个城市正式启动楼市调控新政。业内认为,房价高烧不退的背景下,为确保市场平稳,限购限贷已是最后的杀手锏,但效果却不一定完全尽如人意。其实,把握房地产市场周期性变化,从而及早干预调节,国土部门掌控好土地供应的区域、数量和节奏更为重要。厦门、武汉跟进商品房限购根据公告,自9月5日起,厦门市三种类型居民家庭,将被暂停在本行政区域内购买建筑面积144平方米及以下的普通商品住房,即拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。有分析指出,上述限制性措施目的十分明确,就是防止多套房拥有者或投资需求进一步“干扰”市场,为首套自住房和首次改善型需求留下了购买空间。据了解,此前在2010年10月,厦门首次实行限购,房价暴涨势头得到较为有效遏制,随后在2014年8月,厦门岛外四区解除限购政策,岛内两区高端新建商品住房不再执行限购措施,至去年1月,全市限购政策全面取消。促使厦门时隔6年之后重启限购的根源,莫过于当地疯涨的房价。国家统计局公布的数据显示,今年3月以来,在全国70个大中城市中,厦门新建商品住宅价格环比涨幅均保持在前两位,同合肥一道赶超北上广深领跑全国。上海yi居房地产研究院发布的《中国住房按揭贷款报告》则显示,以居民家庭购置100平方米/套的住房为例,按首付25%、按揭30年计算,厦门购房者现阶段需支付首付款71万,月供达10792元,仅次于深圳、上海、北京,高居全国第四。同样如火如荼的还有厦门土地市场。就在本次限购出台前的一次土地拍卖会上,为给火热的土地市场降温,当地政府对住宅户型面积、竞买资格、土地出让金及履约保证金支付期限等条件做出了诸多限制,但效果不佳。在厦门一口气出让的6宗地块中,拍出了5个高价地,合计出让金达172亿元,合计出让面积则超过今年至今厦门土地出让面积的总和。同日,中国人民银行武汉分行及中国银行业监督管理委员会湖北监管局联合下发《中国人民银行武汉分行湖北银监局关于调整武汉市差别化住房信贷政策通知》,明确武汉将于9月1日起实行限贷政策。具体政策包括拥有一套住房居民家庭,再购买商品房最低首付为40%;拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭,再购买商品房最低首付为40%;拥有2套房且2套房贷款都未结清的,停止发放贷款。多地已打出楼市调控组合拳实际上,自今年二线热门城市房价涨幅屡创新高后,已有多地相继出台最新版房地产调控新政。8月中旬,南京市政府办公厅转发了市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》,明确自今年8月12日起,贷款结清家庭购买二套房首付提高5%。同日,苏州市政府也出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,明确非本地户籍家庭购买二套房须提供一年社保缴费证明。“总体上看,苏州只是设置了非户籍家庭的购房门槛,并没有明确限制购房套数;南京信贷新政也只小幅上调首付比例,对于改善需求的影响也不大,这两个城市新一轮调控的力度均有限”,某地产首席分析师表示,“相较之下,厦门的新政严格得多,因为在当地近期的商品房成交结构中,144平方米以上房源占比为15%,这意味着未来厦门85%的房源将被限购。”同样是在8月,合肥各大银行业开始执行颇为严格的贷款细则,对多种购房情形拒绝贷款。具体拒贷范围涵盖:有2套及以上房,有贷款记录且未结清的购房者;有1套房,有2次及以上贷款记录且未结清的购房者;合肥市区无房,有2次及以上贷款记录且未结清的购房者。值得一提的是,二线热门城市全面赶超之下,作为传统的房地产热土的上海也“不甘示弱”。在接连出让了多宗天价地块,吸引各方关注后,当地国土部门又相继中止4宗土地出让,引发了舆论对于楼市调控升级的猜测。受此影响,上海一手商品房交易量连续4天突破1000套,更出现了夫妻为抢房排队离婚的“闹剧”。上海市住建委随后辟谣称,从未没有研究过此类政策,将继续严格执行今年3月25日发布的政策,保持房地产市场的平稳健康发展。但种种迹象都在显示,楼市调控呈不断收紧之势。收紧政策或向其他城市蔓延房价上涨“四小龙”纷纷收紧的楼市政策,向全国房地产市场释放了有力信号,业内普遍猜测,将有更多城市继续跟进。实际上,在此前南京、苏州先后出台调控新政后,某研究院研究总监就曾预计,未来有10来个其他城市或模仿南京和苏州的政策,包括:天津、济南、郑州、武汉、合肥、杭州、南昌、福州、厦门、昆山、廊坊和惠州。“此类城市后续房价上涨压力较大,很可能在通过收紧外地人限购政策、收紧二套房购房政策、提高银行信贷利率、对城市中部分区域进行单独调控等方式,打出政策组合拳。”他表示,在全国楼市分化的基础上,未来调控政策更偏向“托底盖帽”,预计后续还有多城市跟进这一轮调控,包括杭州、天津等近期楼市走势强劲的城市。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也指出,今后若有城市出现房价过快上涨的苗头,同样也会采取类似限购政策,“这已是不得已的办法。”分析认为,相关城市房地产调控政策的出台预计将对投资热度造成打击,抑制炒房行为,但也有专家直指政策性的调控只能暂时抑制市场过热,最终还需要通过市场机制来进行调节。“现在才出限购政策,其实是有些晚了”,顾云昌向北京商报记者分析,“上一轮楼市热潮出现在2013年,根据房地产市场3年周期性变化,今年必定有新一轮热潮,若能及早把握好这一规律,相信调控手段将更有效及时。”在顾云昌看来,未来的房地产市场调控更应从供给侧着墨,“过去房价一涨,政府就限购;库存一高,政府又推房贷利好,这都是需求侧方面的手段,而楼市的供给侧改革,不仅需要开发商建设符合市场需求的产品,更有赖于国土部门把握好土地供应的区域、数量和节奏。”
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